[ 17.03.2009 ]
Обменный маневр
Как известно, большая часть сделок купли-продажи жилья на самом деле скрытые обмены. Эта схема хороша в условиях стабильного рынка, но когда цены неопределенны, а продать квартиру непросто, будет логично вернуться к старой доброй системе обмена жилья.
Меняйся кто может
Человек, решивший сейчас продать свою квартиру, чтобы купить другую, рискует и деньгами и временем. Прямой обмен при нестабильном рынке, конечно, предпочтительнее. Рынок обмена жилья в Москве существует, но количество сделок на нем невелико. Готовых обменяться граждан на первый взгляд предостаточно, но найти нужное предложение - большая проблема. В 2008 году, по данным ГУП "Московский городской центр арендного жилья" (это единственная в столице организация, занимающаяся обменами муниципальных и частных квартир), было заключено около 300 сделок. Для сравнения: в 1995 году ГУП совершило 23,5 тыс. обменов, в 2000-м - около 3 тыс., в 2005-м - 1 тыс., в 2007-м - всего около 200 обменов. Таким образом, по сравнению с 2007 годом наблюдается рост по обменным сделкам, пусть и незначительный.Сейчас большинство квартир в Москве приватизированы, доля муниципальной части жилого фонда - лишь 20%. Клиентуру центра арендного жилья составляют преимущественно наниматели муниципального жилья. "Из-за того что муниципального жилья осталось мало, предложений на рынке обменов в разы меньше, чем на рынке купли-продажи. Мы можем, конечно, способствовать обмену муниципального жилья на частное. Но об этом не всем известно. А агентства недвижимости создают нашему учреждению плохую рекламу, некоторые вообще дезинформируют людей, говоря, что такого предприятия по обмену в Москве, которое было в советские времена, давно уже нет и обменять квартиру можно только через альтернативную сделку",- говорит заместитель начальника ГУП "Московский городской центр арендного жилья" Юлия Ступак.
Регистрировать сделку об обмене муниципальных жилых помещений по закону можно только в центре арендного жилья, однако искать вариант обмена самостоятельно законом не запрещено. Источников информации в этом сегменте рынка несколько. Тот же центр арендного жилья раз в месяц издает "Бюллетень по обмену жилых помещений", содержащий примерно 100 объявлений.
Значительно больше предложений обменяться можно найти в интернет-версиях рекламных изданий. Но большая часть объявлений в рекламных изданиях все же принадлежит риэлтерам. Как правило, они одну и ту же квартиру одновременно подают в рубриках "Продам" и "Меняю" в расчете выйти на желающих обменяться и переубедить их. "Я тем самым просто увеличиваю свои шансы по реализации квартиры. Шансы, что я обменяю ее, невысоки, и я обязательно расскажу позвонившему мне, что его ожидает минимум год мытарств, прежде чем он поймет, что лучше действовать через куплю-продажу",- рассказал маклер, представившийся Эдуардом Ковровым.
Тем не менее Юлия Ступак уверена, что количество желающих обменяться к следующему году сильно вырастет в связи с кризисом. "Уже сейчас мы фиксируем до 15 обращений в день, тогда как в аналогичный период прошлого года в день обращались в среднем пять человек",- говорит она.
Две по цене одной
Стандарты обмена на рынке недвижимости следующие. Около 20% - это желающие поменять свою квартиру на равноценную в другом районе. Львиную долю - примерно 70% всех обменов - составляют желающие разъехаться из одной квартиры в несколько; всего 2-3% - граждане, которые хотят съехаться. Понятно, что из-за этого перекоса найти подходящий вариант разъезжающимся крайне трудно.
Одна из причин, по которым обмен квартир растягивается надолго (из-за чего риэлтеры и не желают браться за такие сделки),- неадекватность требований клиентов. Многие граждане, решившие обменять квартиру, ищут вариант, который на самом деле можно получить только в результате купли-продажи.
Сколь велика сейчас эта неадекватность, мы решили оценить самостоятельно. Для этого в интернете было размещено объявление об обмене без доплаты муниципальной однушки в престижном районе на двушку на окраине. Звонили в основном риэлтеры - они советовали немедленно приватизировать квартиру и заняться поиском покупателя. Желающие обменяться тоже обращались и, как правило, требовали доплату за свои квартиры в среднем 1,5-2 млн рублей. Пожалуй, наиболее смело выступила жительница Подмосковья, которая предложила взамен однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м: "Вашему дому 50 лет, моему - 20, значит, моя квартира никак не дешевле вашей. Кроме того, Москва - неблагополучный с точки зрения экологии город, так что я хочу доплату - хотя бы полмиллиона рублей".
Вон из Москвы
Владельцы квартир бизнес-класса могут путем обмена перебраться в престижный загородный дом. Такого рода услуги предлагают некоторые компании, например "Инком-недвижимость".
"Многие боятся именно сейчас продавать недвижимость и покупать что-то другое из-за нестабильности цен и курсов валют,- говорит директор департамента реализации Villagio Estate (подразделение "Инком-недвижимости") Павел Трейвас.- Благодаря услуге, которую мы назвали trade in, сделка по приобретению загородной недвижимости не станет затягиваться из-за долгих экспозиций квартиры и оформления дома в собственность. Мы оцениваем объект городской жилой недвижимости нашего клиента и затем сравниваем стоимость этого объекта с домом, который он хочет взамен своей квартиры, и, если объекты неравноценны, одна из сторон производит доплату".
Чаще всего дом стоит дороже квартиры, в таком случае клиент должен будет доплатить разницу девелоперу, которую подсчитают оценщики этой компании. Например, не так давно один желающий перебраться в Подмосковье предложил в счет стоимости дома (400 кв. м в "Миллениум Парке") квартиру в комплексе "Кутузовская Ривьера" площадью 140 кв. м. Доплата по сделке обмена составила около $700 тыс.
Источник: "Коммерсант"
|
oktavaru
